|
Как не стать обманутым дольщиком?
На вопросы ROSTOV.RU отвечает адвокат Елена Карибжанова
– Существует ли статистика по проблеме обманутых дольщиков?
– Не думаю, что кто-нибудь ведет учет лиц, подпадающих под условную категорию «обманутых дольщиков». В периодической печати за 2011 год мне встречались цифры о существовании более тысячи недостроенных многоквартирных домов по всей стране, а это сотни тысяч обманутых семей.
–Какие схемы обмана дольщиков применяются?
– Их множество. Наиболее распространенные: заключение с гражданами инвестиционных договоров, предварительных договоров купли-продажи, принятие оплаты за квартиру, которая будет создана в будущем и выдача в обеспечение обязательства векселя. Все схемы возможны в случае некомпетентности гражданина и умышленной или неосторожной недобросовестности застройщика.
Необходимо помнить, что если не рассматривать случаи чисто мошеннических действий, когда единственной целью застройщика является привлечение денежных средств с последующим их хищением, многие из обманутых дольщиков в первую очередь сами не проявили при заключении сделок должной разумности и осмотрительности.
Единственный действенный способ заставить застройщика работать по закону – это перестать подписывать договоры, предлагаемые к заключению заведомо с целью обойти установленные законом требования. По какой причине застройщик предлагает заключение другого договора вместо договора долевого участия? Единственный ответ – у него отсутствует на момент заключения договора вся необходимая документация для начала строительства, не оформлены права на землю или не получено разрешение на строительство.
–Как обезопасить себя от мошенников-застройщиков?
– На самом деле очень легко. Федеральным законом №214-ФЗ «О долевом участии в строительстве» установлены определенные процедуры, страхующие дольщиков от рисков двойных продаж или ведения строительства объекта без необходимой разрешительной документации. Необходимо помнить несколько моментов: с вами должен быть заключен только договор долевого участия в строительства с обязательной последующей регистрацией его в учреждении юстиции; застройщик обязан на момент заключения с вами договора иметь разрешение на строительство, опубликованную проектную декларацию и правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором будет строиться многоквартирный дом.
–Что нам делать, если мы уже являемся обманутыми дольщиками и куда не обратимся, никто нам не помог?
–На мой взгляд обманутые дольщики- это великая сила. Как показывает опыт, наиболее эффективно проблемы в любой сфере решаются тогда, когда масса людей, имеющих одну цель, объединяется для ее решения.
Естественно, что обманутые дольщики, осознав себя пострадавшими, начинают стихийно общаться, обсуждать свои проблемы, обмениваться телефонами, адресами. С этого и начинается объединение. Затем кто-то инициативный находит через застройщика либо через местные власти список контактов соинвесторов дома. Затем сама собой формируется так называемая «инициативная группа» пострадавших соинвесторов какого-либо объекта. Обычно такие инициативные люди создают интернет-сайт дольщиков, сами «обзванивают» своих товарищей по несчастью, созывают собрание дольщиков, пишут коллективные письма и обращения и т.п.
В итоге появляется не оформленная юридически инициативная группа пострадавших дольщиков некого объекта. В некоторых случаях такой стихийно сформировавшейся инициативной группы вполне достаточно для решения проблем. Но подобный исход случается, если ситуация на стройке не очень сложная, а инициативная группа, скорее, служит катализатором для развития уже сложившихся отношений власти и застройщика.
Если же положение достаточно сложное, то объединение дольщиков для достижения единой цели необходимо формализовывать. Опыт проблемных строек выявил следующие наиболее популярные формы некоммерческих организаций: некоммерческое партнерство, жилищно-строительный кооператив (ЖСК) и товарищество собственников жилья (ТСЖ).
– Что и от кого, мы, дольщики, можем потребовать для защиты наших интересов?
–Для того чтобы решить вопрос с достройкой своего дома, объединившиеся дольщики могут выбрать два пути: требовать от органов власти и от застройщика скорейшего завершения строительства дома либо достраивать дом собственными силами, в том числе и за свои средства. Как показывает опыт и здравый смысл, по этим двум направлениям следует двигаться одновременно.
Считаем, что у дольщиков есть все основания не просить, а именно требовать от органов власти достройки их дома за счет ресурсов именно тех органов власти, которые предоставили застройщику земельный участок под строительство жилого дома.
Права граждан-дольщиков защищены Конституцией РФ (ст. 40), а также Гражданским кодексом РФ, Законом «О защите прав потребителей», Законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
Органы власти, которые предоставляют землю для строительства жилых многоквартирных домов и заключают соответствующие инвестиционные соглашения с застройщиком, не могут не нести ответственность перед гражданами-дольщиками, которые вкладывают собственные средства в строительство жилья. Если земля предоставляется под застройку организации с сомнительной репутацией, без проведения соответствующих проверок и предоставления необходимых гарантий, то возникающие из этого проблемы – это, прежде всего, проблемы того властного органа, который предоставил землю.
Кроме того, из сложившейся проблемной ситуации на рынке долевого строительства возникают вопросы и к федеральным властям, как к органам, осуществляющим регулирование в том числе, и в сфере строительства, жилищной политике и защиты конституционных прав граждан. Очевидно, что и после вступления в силу Закона о долевом строительстве проблемы в этом самом долевом строительстве не исчезли, они продолжают возникать, права граждан остаются незащищенными, никаких серьезных гарантий получения жилья как не было, так и нет.
Пока еще ни одно исковое заявление от имени дольщиков к Российской Федерации не было рассмотрено Европейским Судом по правам человека. Может быть, после решений ЕС ситуация на рынке долевого строительства начнет кардинально меняться к лучшему.
– Есть ли в Ростовской области какой-либо региональный закон, защищающий дольщиков от мошенничества застройщиков?
Нет. И это в минус нашей законодательной власти. Считаю необходимым разработку на уровне Ростовской области закона о защите прав граждан, инвестировавших денежные средства в строительство многоквартирных домов на территории Ростовской области. В нем должны быть указаны, например, способы и механизмы, с помощью которых органы местного самоуправления могут решить проблему с пострадавшими дольщиками.
– На нашем строительстве была заменена организация-застройщик, которая не выполнила свои обязательства. Муниципальные власти передали земельный участок другому застройщику и заверили нас, что он выполнит перед нами все обязательства по предоставлению квартир. Однако, это не происходит. Что нам делать?
– Смена застройщика без переуступки ему обязанностей по предоставлению дольщикам квартир от предыдущего застройщика – вообще вещь опасная. Ведь к моменту смены застройщика, что происходит, как правило, путем замены лица в основном инвестиционном контракте, права на все квартиры в строящемся доме уже переданы гражданам, которые внесли за них денежные средства. Получается, что у застройщика, помимо права осуществлять строительство, появилось еще и множество обязанностей перед каждым дольщиком по предоставлению ему квартиры. Однако уступка этой обязанности (в правовой формулировке – перевод долга) должна происходить только с согласия кредитора (дольщика) по каждой квартире. Согласно ст. 391 ГК РФ, перевод долга возможен только при согласии кредитора (гражданина-дольщика). Естественно, никто согласия от дольщиков не берет, более того, юридически новый инвестор не несет обязательства перед дольщиком по передаче ему квартиры в собственность после завершения строительства.
Возникает ситуация крайне опасная для дольщика, а органы власти частенько, чтобы отчитаться о проделанной работе, не хотят замечать того, что новый застройщик вообще может продать строящиеся квартиры от своего имени, он же формально никому ничего не должен! Если такое случилось, дольщики должны немедленно идти в суд с исковым заявлением о признании переуступки прав по инвестиционному контракту новому инвестору ничтожной по причине несоответствия требованиям ст. 391 ГК РФ. Такая сделка является недействительной на основании ст. 168 ГК РФ, как не соответствующая закону.
–Можно ли самим достроить многоквартирный дом?
–В настоящий момент многие дольщики, объединившись, достраивают недостроенные квартиры за счет собственных средств. Таких примеров уже немало.
Вряд ли такой способ можно считать единственно верным, однако порой ничего другого не остается. Достраивать дом необходимо при одновременной защите интересов дольщиков, чтобы достроенные квартиры стали именно их собственностью. На этом пути дольщики сталкиваются с массой проблем. Одна из главных – как собрать со всех дольщиков дома суммы, необходимые для оплаты строительных работ и последующей сдачи дома в эксплуатацию. Далеко не все граждане-дольщики готовы вносить доплаты, причем по разным причинам.
Для того чтобы решение о завершении строительства многоквартирного дома стало обязательным для всех будущих собственников, его следует принять на том же общем собрании будущих собственников, которое принимает решение о создании ТСЖ. В формулировке решения собрания желательно указать примерную сумму, которую каждый дольщик должен будет заплатить, исходя из расчета за квадратный метр площади квартиры. При этом необходимо, чтобы собственники более 50% будущих площадей дома проголосовали на общем собрании за завершение строительства за счет дольщиков.
Механизм работы с теми дольщиками, которые не могут либо не хотят доплачивать, тоже существует. Им ТСЖ предлагает уступить права требования на их квартиры, получив при этом денежные средства от нового дольщика, который при оформлении уступки прав сразу же вносит и доплату на завершение строительства.
Для того чтобы определить размер доплат, необходимых для завершения строительства, необходимо разобраться с предстоящим объемом строительно-монтажных, пусконаладочных, отделочных и иных необходимых для достраивания дома работ. Получить «добро» от властей на завершение строительства силами дольщиков бывает очень непросто. Чтобы официально начать работы по достраиванию дома, дольщикам необходимо выступить в инвестиционном контракте в качестве застройщика. Иногда этому жестко сопротивляются как прежний застройщик, так и чиновники. Вместе с тем только органам власти, местным администрациям бывает под силу убедить нерадивого застройщика уйти и передать стройплощадку дольщикам.
Может оказаться, что застройщик исчез, по юридическому адресу не находится. В данной ситуации следует убеждать местную администрацию заключить с ТСЖ (ЖСК) новый инвестиционный контракт, предметом которого будет уже завершение строительства жилого многоквартирного дома и ввод его в эксплуатацию.
Очень большие проблемы с переуступкой прав застройщика по инвестиционному контракту возникают в случае, если застройщик находится в процедуре банкротства. В такой ситуации любая переуступка прав застройщиком возможна только с согласия арбитражного управляющего либо собрания кредиторов.
Впрочем, известны случаи, когда дольщики, объединившись в ЖСК, отчаявшись получить официально права на достройку собственного дома, достраивали его, даже не став стороной инвестконтракта, предъявив дом администрации и органам строительного надзора, как говорится, явочным порядком.
Таким образом, в случае обмана дольщиков при строительстве жилья, главным является организованность и грамотность в действиях дольщиков, что должно привести к решению возникших непростых проблем.
rostov.ru
|
Вход
Регистрация
Дневники
Галерея
ЧаВо
Правила
Поиск
