Т.к. риелторская деятельность является постоянной и коммерческой, то риелторы заинтересованы в сборе информации. Искать информацию можно несколькими способами, которые условно разделяются на два типа: пассивный и активный поиск. Пассивным поиском, например, является реклама коммерческой деятельности риелтора в СМИ, а непосредственное развешивание объявлений типа «куплю квартиру в вашем доме» или «молодая семья купит любую квартиру», а также интернет-сайты уже активным. О методах и способах ведения поиска мы рассказывать не будем, остановимся только на моменте заключения договора с риелтором.

Главной целью пассивного или активного поиска риелтора является заключение договора на поиск продавца/покупателя для Вас. Мы не ошибаемся, для риелтора целью является не Ваша сделка, а договор на оказание услуг. По этому договору риелтор получит вознаграждение непосредственно за работу и премию по итогу. Но если Вы расторгнете досрочно договор, то риелтор все равно заработает деньги.

Главным, на что Вы должны обратить внимание при заключении договора с риелтором — это ограничение Вас в Вашем поиске и самостоятельном заключении договора купли-продажи. Если в договоре поручения будут прописаны условия, согласно которых Вы не имеет право вести самостоятельный поиск и самостоятельно заключать договор купли-продажи, то любые Ваши самостоятельные действия приведут к тому, что Вы заплатите риелтору за то, что он ничего не сделал, «но так прописано в договоре».

Следует помнить, что риелторов на рынке тысяча и один, и если один отказывает Вам в возможности самостоятельного поиска, то всегда найдется другой более порядочный риелтор. Не поленитесь, и перед подписанием договора с риелтором покажите проект договора любому независимому юристу: экономия в одну тысячу рублей на консультацию юриста, почти всегда оборачивается многократно лишними расходами. Если риелтор не дает Вам проект договора для ознакомления, начинает ссылаться на коммерческую тайну или уговаривает типа «да все давно проверено юристами» или «мы по этим договорам заключили не одну сделку», то скорее всего в проекте договора заложены «подводные камни».

Что необходимо проверить перед заключением договора купли-продажи жилого помещения?
Напомним, что риелтор не несет ответственности за сделку, поэтому проверять информацию перед оформлением договора купли-продажи он будет точно также, как и Вы, если будете все проверять самостоятельно. Аналогично будет действовать и банк, если Вы заключаете договор ипотеки. Отсюда главный вывод — как Вас могут обмануть, так и банк, и только риелтор ни за что не отвечает. Поэтому можете надеяться (но не полностью) на проверку, которую проводит банк, и совсем не надейтесь на риелтора — проверяйте сделку самостоятельно, особенно если Вы являетесь покупателем и отдаете свои деньги.

Проверять информацию необходимо для исключения отмены сделки в будущем или исключения неприятных дополнительных обязательств.

Основными причинами признания сделки купли-продажи жилого помещения недействительной являются:

1) заключение сделки тем, кто не имел на это права;
2) заключения сделки без учета интересов какого-либо лица.
Заключение сделки тем, кто не имел на это права.
Для проверки первого обстоятельства Вам необходимо удостовериться в том, что продавец является собственником квартиры. В процессе анализа информации по понравившейся Вам квартире, и непосредственно перед сделкой запросите выписки из Единого реестра регистрации прав на недвижимое имущество.

Свидетельство о праве собственности уже не является документом подтверждающим право собственности. Только выписка из ЕГРП подтверждает, что на момент выдачи информации из реестра, тот кто указан в выписке является собственником.

Правило №1. Всегда проверяйте информацию о собственнике в ЕГРП в процессе сбора информации и непосредственно перед сделкой.
После того как Вы знаете Ф.И.О. собственника Вам необходимо его увидеть лично. До сих пор встречаются «черные риелторы», которые подделывают доверенности, подделывают документы, и даже убивают собственников, только для того, чтобы им заплатили деньги за чужую квартиру. Ни один риелтор никогда не может Вам гарантировать, что представитель по доверенности 100% имеет право заключить эту сделку. Если Вам это говорят, то Вас обманывают и возникает вопрос «Зачем им это надо?». Любую нотариально оформленную доверенность можно отменить в тот же день как ее оформили. И до тех пор пока в России не появится единая база данных по нотариальным доверенностям — это проблема не будет решена. Но даже после единой базы останется возможность сговора нотариуса с преступниками.

Если считаете, что «черные риелторы» это миф, то в поисковике введите запрос «черные риелторы в» и подставьте Ваш город…

Правило 2. Вы должны лично увидеть собственника. Представитель по доверенности может быть мошенником.
Удостовериться, что с Вами разговаривает непосредственно покупатель также важно, как и видеть продавца, хотя стоит согласиться, что сделок отменяемых по незаконным действиям покупателя очень мало и связаны они больше со вторым условием «заключение сделки без учета интересов какого-либо лица».

Заключение сделки без учета интересов другого лица.
При заключении сделки купли-продажи жилого помещения могут быть нарушены права лиц имеющих право на жилое помещение или на денежные средства передаваемые в оплату по договору купли-продажи жилого помещения.

Основным вариантом данного дефекта является отсутствие разрешения супруга на сделку.
Очень распространенная проблема, когда при заключении сделки забывают спросить согласие супруга. Обычно подобная ситуация возникает у продавцов, когда супруги давно не живут вместе, но продолжают быть зарегистрированы в браке.
Имущество приобретенное в браке является совместной собственностью супругов. Если один супруг распорядится имуществом без согласия другого супруга, то такая сделка легко признается недействительной.

Для защиты от подобных последствий законом предусмотрено нотариальное согласие супруга. Вам необходимо запомнить главное: если дата приобретения права собственности указанная в выписке из ЕГРП попадает в промежуток, когда продавец был в браке, то обязательно нотариальное согласие второго супруга.

Правило 3. Всегда проверяем паспорт продавца и покупателя на отметку о браке.
Схема мошенничества, основанная на вышеуказанном варианте, очень проста: сначала супруг восстанавливает паспорт, якобы утерянный, и не ставит в нем «штамп о браке»; затем квартира продается; через 2-3 месяца появляется другой супруг и требует признать сделку недействительной; сделка признается недействительной, но деньги уже не вернуть. Если Вам встретится подобная схема мошенничества, то защититься от нее можно только одним способом — потребовать расписку от продавца, что он не состоял никогда в браке, а от покупателя, что он не состоит в данный момент в браке. Если Вам такую расписку дадут, то в случае недостоверной информации это будет доказательством мошенничества и важным доказательством в уголовном деле. Если же Вам такую расписку не дают, то скорее всего перед Вами мошенник.

Выше мы упомянули, что проверять паспорт покупателя также важно как и продавца. Это связано с тем, что получать согласие второго супруга на передачу денег также необходимо, либо предполагать, что это согласие есть.

Деньги — являются таким же общим имущество, на которое также необходимо разрешение второго супруга. Однако, распоряжение деньгами не требует государственной регистрации, поэтому нотариального согласия не требуется, но необходимо знать — что второй супруг не против. Т.к. если есть спор и второй супруг против, то сделка может быть отменена.

Правило 4. Всегда требуем согласия второго супруга на продажу или покупку жилого помещения.
Если по признанию сделки недействительной все понятно, то стоит рассмотреть вопросы о «нежданчиках» — когда после заключения договора купли-продажи жилого помещения неожиданно появляются дополнительные обязательства. И если вопросов к покупателю больше нет, то к продавцу еще остаются.

Дополнительные обязательства, которые могут возникнуть после заключения договора купли-продажи жилого помещения.
Вопрос о дополнительных обязательствах требует пристального внимания, т.к. с одной стороны квартира Ваша, а с другой стороны обстоятельства препятствуют наслаждаться свободой собственника. Основными обстоятельствами, которые встречаются в постоянной практике являются:

1) задолженность по оплате за жилое помещение;
2) право проживания третьего лица.
Задолженность по оплате за содержание жилого помещения и коммунальные услуги.
Один из самых частых вопросов, возникающих после заключения сделки купли-продажи жилого помещения — задолженность прошлого собственника по оплате за содержание жилого помещения и коммунальные услуги.

Для того чтобы вопрос о задолженности не стал неожиданным, достаточно попросить продавца предоставить квитанции об оплате за последний месяц. При чем следует помнить, что единственны долгом, который Вы будете обязаны оплачивать — это взносы на капитальный ремонт.

Если выяснится, что прошлый собственник скрыл задолженность за коммунальные услуги и содержание жилого помещения, то это будет проблемой управляющей организации по взысканию задолженности, а не Вашей. А задолженность по взносам на капитальный ремонт — Ваша проблема.

Исходя из сказанного следует следующее правило:

Правило 5. Проверяйте квитанции по жилому помещению, т.к. задолженность за содержание и коммунальные услуги — это повод для скидки, а задолженность по капитальному ремонту — это Ваша задолженность.
Право проживания третьих лиц в жилом помещении.
В последнее время проблемы данной группы стали встречаться реже, но «имеют место быть». Основами данной проблемы являются три правовые нормы:

1) сохранения прав проживания за бывшим членом семьи;
2) сохранения права проживания по завещательному отказу (или право проживания на основании договора пожизненного содержания с иждивением);
3) сохранения права проживания в случае отказа от приватизации.

Несмотря на многообразие вариантов указанных нами, проверить наличие права проживания достаточно просто — попросите поквартирную карточку. Именно в ней, указаны все лица проживающие в данный момент в жилом помещении и проживавшие ранее. Спросите у собственника «Где сейчас зарегистрированы жители этой квартиры?». У честного продавца данная информация будет. Однако, проверить данную информацию ни Вы, ни риелтор, ни банк не сможете.

Правило 6. Проверьте поквартирную карточку.
При оформлении сделки купли-продажи жилого помещения проверить задолженность за содержание и коммунальные услуги, взносы на капитальный ремонт и поквартирную карточку очень просто — попросите собственника предоставить Вам свежие выписки. Или попросите дать Вам доверенность (за Ваш счет) на получение этой информации, если он по какой-то причине не может сам запросить эти данные. Всю информацию Вы получите в течение недели в управляющей организации обслуживающей дом, в котором Вы будете покупать квартиру. Узнать об управляющей организации и ее адрес просто — достаточно посмотреть на официальном сайте.

Именно за эти документы:

выписка из МФЦ — 200 руб.;
поквартирная карточка — 150 руб.;
копии квитанций по оплате за квартиру — 20 руб. / 1 квитанция
обычный гражданин платит риелторам несколько тысяч рублей.

Если продавец идет на контакт, предоставляет все документы (или дает доверенность) и ничего не прячет — то после проверки всех документов Вы в 99% случаев получите «чистую» квартиру.

Правило 7. Любые препятствия продавца в проверке информации свидетельствуют о проблемах с этой квартирой. Проблемы могут быть разными — от задолженности в 250 000 рублей, до «черного риелтора».
Итак, следует помнить следующее:

Продавцу необходимо проверить:

1) покупатель это именно тот покупатель, который указан в документах;
2) если покупатель в браке, то супруг дал ему разрешение на сделку по приобретению жилого помещения.

Покупателю необходимо проверить:

1) на момент совершения сделки квартира принадлежит тому, с кем заключается договор купли-продажи;
2) то что собственник жив и здоров и именно он заключает с Вами сделку;
3) если квартира была приобретена в браке, или продавец в данный момент в браке, то второй супруг дал вое согласие на сделку;
4) в квартире никто не прописан, т.е. не имеет прав на проживание;
5) квартира не имеет долгов.
И главное — любые препятствия покупателя или продавца в проверке информации свидетельствуют о будущих проблемах в сделке.