Застройщик в СП начал заключение ДДУ
Подробности на его САЙТЕ
Тема для обмена записью на заключение ДДУ ЗДЕСЬ

Письмо Миклушевскому + ОТВЕТ

С 18-го апреля прием приостановлен! Подробности ЗДЕСЬ
Дата возобновления приема документов неизвестна
!!!Информация о застройщике по микрорайону "Снеговая Падь"
(информации по другим застройщикам пока нет)

‌
Про ипотеку по данной программе СЮДА
Болтушка будущих соседей ЗДЕСЬ
Соседи ЖРС.СП.26-26 дома ЗДЕСЬ

Итак, новостройка
Самый надежный способ - оформление договора участия в долевом строительстве. Проверка квартиры сводится в основном к проверке самого продавца (застройщика).
Здесь важно проверить право застройщика на получение денег и оформление вас в качестве дольщика:

1) Разрешение на строительство
разрешение должно быть выдано уполномоченным органом, в нем должна быть дата, номер, подпись и печать должностного лица уполномоченного органа;
необходимо сверить соответствие данных о застройщике и лице, которое будет заключать с вами договор;
проверить действительность наличия выдачи данного разрешения на сайте уполномоченного органа
Проверке подлежит и срок действия разрешения. Если срок истек или в скором времени истекает, просите предъявить документ о продлении срока.

2) Документ, подтверждающий права застройщика на земельный участок
В соответствии со ст.3 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - закон № 214-ФЗ) права на земельный участок могут быть оформлены в трех формах:
• право собственности;
• договор аренды земельного участка;
• договор субаренды земельного участка;
• договор безвозмездного срочного пользования (но только в определенных законом случаях, что, как правило, является исключением).

Если у застройщика право собственности на эту землю, то необходимо проверить свидетельство о праве собственности, запросить или взять самостоятельно выписку из ЕГРП в отношении данного земельного участка (в выписке виден собственник на текущую дату).

Если у застройщика права на землю оформлены договором аренды, то необходимо обратить внимание на следующие моменты:
• срок аренды (который должен быть более года);
• наличие штампа о государственной регистрации на договоре;
• в договоре должно быть предусмотрено право арендатора осуществлять строительство жилого дома на этом земельном участке;
• арендатором должен являться сам застройщик.

Если срок аренды заканчивается раньше рекламируемого застройщиком срока ввода объекта в эксплуатацию, просите копию зарегистрированного дополнительного соглашения о продлении срока действия договора аренды, если же его нет - у застройщика могут возникнуть проблемы с оформлением данного здания после его постройки, а соответственно, будут проблемы и у дольщика.

Если права застройщика на земельный участок оформлены договором субаренды земельного участка, то необходимо удостовериться в праве на передачу участка в субаренду застройщику. Кроме того, необходимо учитывать, что срок действия договора субаренды не должен превышать срок основного договора аренды и должен соответствовать декларируемому сроку ввода дома в эксплуатацию. При прочтении договора субаренды необходимо обращать внимание на те же моменты, что и при изучении договора аренды земельного участка.

3) Проектная декларация
Сама цель данного документа заключается в донесении до дольщика наиболее существенной информации о строительстве объекта. Застройщик обязан размещать ее в СМИ или сети Интернет (как правило, на сайте застройщика), так что все должны иметь возможность ознакомиться с ней в свободном доступе. Перечень и состав проектной декларации установлен в ст.20, 21 закона № 214-ФЗ.

Nota bene
Перечисленные документы (разрешение на строительство, документ, подтверждающий права застройщика на земельный участок, проектная декларация) являются документами, которые согласно ч.1 ст. 3 закона № 214-ФЗ обязательно должны быть у застройщика и которые он обязан предоставлять по первому требованию.

Именно эти документы следует запросить после того, как покупателю понравилась определенная квартира. Таким образом, на основании ч.2 ст. 21 закона № 214-ФЗ вы вправе ознакомиться с оригиналами всех разрешительных документов застройщика, придя к нему в офис. Также можно снять с них копии или сфотографировать, что рекомендуется сделать.

Если у застройщика отсутствуют какие-либо вышеуказанные документы и вам предлагают заплатить деньги до их получения застройщиком, то никогда не соглашайтесь: застройщик не имеет права до их получения заключать с дольщиком договор и брать деньги. Более того, застройщику могут и вовсе отказать в получении этих документов.

С кем иметь дело
На плечи будущего дольщика ложится задача оценки застройщика, в ходе которой необходимо сделать объективный вывод о перспективах достройки многоквартирного дома.
В первую очередь нужно убедиться, что застройщиком выступает юридическое лицо (то есть компания), так как индивидуальные предприниматели и физические лица не имеют права являться застройщиками. Возможен вариант, что договор будет заключать не сам застройщик, а посредник, третье лицо, которое приобрело у застройщика права по договору участия в долевом строительстве, инвестирования, уступки прав, либо распределения площадей. В этом случае проверке подлежат все участники цепочки между дольщиком и застройщиком.

Обязательно следует проверять полномочия человека, который подписывает документы по доверенности.

А в целом информация, которой необходимо располагать, проверяя застройщика, включает следующие пункты:
I) Репутация и опыт застройщика (срок работы на рынке, количество построенных домов, отсутствие просрочек при сдаче домов, отсутствие судов с дольщиками, отсутствие излишне агрессивной и массовой рекламы, участие в госпрограммах, информационная открытость). Для данной проверки нам на помощь придут СМИ, интернет-ресурсы, сайт юридического лица-застройщика. Важно понимать, что порой поиск по сети Интернет может дать гораздо больше информации, чем любой другой источник, так как обманутые в прошлом дольщики в большинстве случаев делятся информацией на форумах. Проверьте сайты арбитражных и районных судов вашего региона (и региона застройщика) на наличие в них дел, в которых застройщик выступает (либо выступал) в качестве ответчика в судебных разбирательствах, связанных с его видом деятельности.
II) Правоспособность юридического лица - застройщика (способность компании заключать сделки, брать на себя права и обязательства).
Здесь необходимо ознакомиться со следующими документами и получить следующую информацию:
Выписка из Единого государственного реестра юридических лиц (ЕГРЮЛ). Необходимо убедиться, что в отношении застройщика регистрирующим органом не принято решение об исключении его из ЕГРЮЛ, а также нет процедуры ликвидации/реорганизации компании;

Учредительные документы со всеми изменениями и дополнениями нужны для анализа срока полномочий единоличного исполнительного органа (директора) и возможных ограничений на заключение сделок им;

Протокол общего собрания акционеров/участников (или выписка из него) об избрании единоличного исполнительного органа - для определения лица, которое имеет право заключать от имени общества договоры либо выдавать доверенности на заключение договоров (проверьте наличие и срок полномочий директора).

Данную информацию обязан предоставить сам застройщик в соответствии с ч.1 ст. 20 закона № 214-ФЗ.

III) Финансовое состояние (отсутствие убытков, отсутствие судебных дел по взысканию значительных долгов с застройщика, достаточность ресурсов, отсутствие неоправданно низкой цены продажи).

Документы для анализа финансового состояния также в силу ст. 20 закона №214-ФЗ обязан предоставить сам застройщик. Полезно изучить бухгалтерскую отчетность (баланс, отчет о прибылях и убытках).

Следующим шагом будет проверка застройщика на признаки банкротства. Согласитесь, было бы не очень здорово полагаться на компанию, которая в ближайшем будущем может быть закрыта или переживает не лучшие времена. Ответы на эти вопросы можно получить на сайте Федеральной налоговой службы, указав наименование, адрес и прочую уже известную на данном этапе информацию по интересующему застройщику, а наличие судов на предмет банкротства застройщика - на сайте Арбитражного суда.

Риски инвестиционного проекта (в том числе и при покупке квартиры в новостройке) при участии любой строительной компании все равно существуют, но их можно минимизировать. С этой целью желательно еще до заключения договора получить консультацию юриста. Тогда у будущего дольщика больше шансов своевременно, с хорошим настроением отпраздновать новоселье.

Добавлено спустя 1 минуту 24 секунды:

Можно будет "пробить окно", но только через перепланировку. Это проект, его экспертиза и получение разрешения.

Доброе утречко:) я не видела чтоб кто-то 1 этаж и 2-ой вытянул , их не будут класть в барабан?

Звонила сегодня застройщику сказала если у меня была ипотека , а сейчас её не будет деньги все нал. Что делать мне, он мне сказал что бы я позвонила в банк где собирались брать ипотеку и сказала что она нам не нужна , что бы они не готовили договор на нас. А сами приходили к ним со всему документами и с подтвержденной справкой о наличии денег.

Моя знакомая вчера вытянула трешку на 2-ом этаже....)))

Девочки! Аня Point! Олеся trotro ! Очень срочно... Подскажите пожалуйста, кто по 16 категории, если человек прописан один в 2комнатной квартире в крае, квартира это в соц найме, квадратные метры считаются? Раз собственности вообще нет, по идее не считаются? Или же все таки считаются метры по прописке? И тогда под 16 категорию уже не проходишь?
Я сама по 16 подавала... Но у меня собственность и прописка в одном месте.., там все понятно.., а в соц найме я растерялась и не знаю что человеку подсказать...а человек очень хороший... Хочу помочь...

Point
Девочки! Аня Point! Олеся trotro ! Очень срочно... Подскажите пожалуйста, кто по 16 категории, если человек прописан один в 2комнатной квартире в крае, квартира это в соц найме, квадратные метры считаются? Раз собственности вообще нет, по идее не считаются? Или же все таки считаются метры по прописке? И тогда под 16 категорию уже не проходишь?
Я сама по 16 подавала... Но у меня собственность и прописка в одном месте.., там все понятно.., а в соц найме я растерялась и не знаю что человеку подсказать...а человек очень хороший... Хочу помочь...

Anastasiia я
в чем срочность?

Дала наш договор почитать юристу из строительства, он ответил "Все существенные условия есть, подлежит гос. регистрации, есть ответственность за просрочку выполнения работ, гарантии на саму квартиру и оборудование есть." Получается, сейчас вопрос в самом застройщике, в его стабильности?

Девочки, простите меня пожалуйста! Человек стоит и собирается сдавать документы на приватизацию... Писала "срочно", что б быстрее ответили... Еще раз извиняюсь...
Женщина взрослая... Приватизировать сейчас или повременить... Вот в чем был вопрос..
Яна, спасибо большое за ответ!
Аня, получается, что в любом случае не проходит... Я правильно понимаю..? Соц найм метры тоже считаются...

Девочки кто знает, по 16 категории справки сколько действую. Знаю форму 10, выписка с БТИ бессрочно, выписка из ЕГРП 30 дней. А с налоговой, пенсионного, соцзащиты, оценка машины, квартиры ???

В течении 30 дней...
Оценка машины и квартиры в течении года, так мне спец говорил.

застройщику надо сказать

меня конкретно этот пункт смущает... одна кв на продаже, скоро вторую выставлю... не хочу ипотеку категорически

Bumble-Bee
на момент подачи документов Вам нужно будет предоставлять актуальные данные. По собственности и прописке. Тем более Вы же будете ЕГРП заказывать и форму 10, а там все эти данные есть.

Bumble-Bee
ЯнаРом

по 1 категории ЕГРП не надо. Нужна ф.10.

Добавлено спустя 3 минуты 25 секунд:
Bumble-Bee


Главное, чтобы у Вас и у членов Вашей семьи (муж и дети) была постоянная прописка на момент подачи документов (по Владивостоку или по Приморью ).

По 1 категории неважно, сколько кв.м. в собственности было или есть.

Девочки , а кто заключал уже договор все за нал. + мат. капитал. Что дальше то делать.договор дают на руки, в банк то не нужно ни в какой идти.

т.е. 3-к уже не будет(((( на СП

Будут в 83 серии

Akaterina2095
Ещё должна быть 83 серия, в ней есть 3-х к. Ждём информацию от застройщика.