Здравствуйте, форумчане Владмамы!
Мы – агентство недвижимости Городской Риэлторский Центр. И приносим людям пользу =)

Здесь будем рассказывать о том, что происходит на нашем местном рынке недвижимости, честно делиться лайфхаками, и конечно, подробно отвечать на ваши вопросы.
Но не на все )))
Мы не будем отвечать на вопросы «сколько стоят ваши услуги», «что вы за это делаете», «почему так дорого» и т.д. Также не спрашивайте, какое агентство в городе хорошее, а какое нет – во-первых, корпоративная этика и все такое, а во-вторых, мы считаем себя самыми крутыми (ну и наши клиенты так говорят, а мы им верим). Зато про застройщиков можем рассказать все ;-)

О чем мы можем рассказать:
1. Все, что связано с продажей и покупкой квартир. Как это делается, почему именно так, про мошенников и безопасность, про цены и расчеты, все новое в регистрации и оформлении – обо всем этом можем рассказывать долго, понятно и интересно.
2. Новостройки Владивостока – кто, где, когда и достроят ли. Это мы знаем лучше банков и самих застройщиков (именно поэтому мы их и консультируем). За 6 лет мы не продали ни одной проблемной квартиры, и у нас нет ни одного «обманутого дольщика». В общем, мы знаем об этом рынке все и даже немного больше.
3. Ипотека: где, кто, сколько, как получить и как избавиться и т.д.
4. Юридическое оформление. Включая семейные правоотношения, права несовершеннолетних, наследование и многое другое. С этим все понятно. Но главное – наши юристы разговаривают на обычном языке и легко переводят с юридического на русский и обратно.
Еще у нас есть представительство в Санкт-Петербурге и отдел коммерческой недвижимости. Поэтому если будут вопросы и по этим темам – готовы все рассказать.

Надеемся, что это будет полезно для всех.

Налоги – тема «больная». Во-первых, жалко кровно заработанных, потому что непонятно куда они идут. А во-вторых, вдвойне обиднее, если их можно было бы снизить, а вы не знали и не просчитали. Поэтому начнем с налогов и обо всем, что связано с их оптимизацией при продаже и покупке.

Все знают, что если квартира у вас в собственности появилась после 1 января 2016 года, то при её продаже устанавливается «нижний порог налогобложения» в размере 0,7 от кадастровой стоимости.
Что это значит? На примере.
Например, кадастровая стоимость - 2 млн. Значит, «нижний порог» 0,7х2 млн = 1,4 млн.
И если при продаже у вас в договоре будет стоять сумма в 1 млн, то налог будет считаться все равно минимум с 1,4 млн.
Ну а если в договоре будет больше, чем 1,4 млн, то налог будет считаться именно с той суммы, которая в договоре.

P.S. Конечно, это действует в случае, если вы владеете квартирой меньше срока, после которого можно не платить налог. В случае, если квартиру покупали, то этот срок – пять лет. Если вам подарили близкие родственники или оставили в наследство – три года.
P.P.S. В подарок – калькулятор для расчета налога ))) Пользуйтесь, играйтесь ))

ДД, Что значит, когда в объявлении пишут "деятельность агентства застрахована на такую-то сумму", какие это дает гарантии покупателю/продавцу?

Добрый день. Квартира в продаже. 2 собственника (1/4 и 3/4 в долях). 1 собственник не подлежит налогообложению, кв в собственности более 5 лет. Второй собственник хочет уйти от налога( он планирует полученные деньги пустить на покупку другой квартиры или комнаты и денег просто не останется. Этот собственник вычет не сможет получить, т. к. Не работает). Сделка будет оформляться у нотариуса. Как оформить договор с минимумом затрат?

Добавлено спустя 1 минуту 25 секунд:
И ещё. Как проверить чистоту квартиры? На что обращать внимание при покупке недвижимости?

Именно это и значит, что застрахована профессиональная ответственность агентства. И страховая сумма – в рамках этой ответственности. Как правило, это размер вознаграждения, который указан в договоре с агентством.
Если вы рассчитываете, что в случае потери купленной квартиры по этому полису вам компенсируют все потери, то вы ошибаетесь. Для начала вам надо будет надо доказать, что к потере квартиры привели действия этого агентства в рамках исполнения вашего с ним договора. Ну и важно то, какие страховые случаи прописаны в самом страховом полисе.
В общем, страховой полис на стопятсот миллионов - это красивая бумага, которая не несет, к сожалению, значимых гарантий для клиента. Нужны гарантии – страхуйте риск утраты титула. Хотя и это не панацея. Но это тема отдельного разговора.

Вариант №1
Второй собственник дарит свою долю первому (это будет нотариальная сделка), и потом первый, владея целиком квартирой, продает ее покупателю и деньги делят. Сплошные плюсы – уменьшение расходов на нотариуса, упрощение сделки по продаже и т.д.
Но для этого варианта нужно чтобы оба собственника были близкими родственниками и доверяли друг другу. Хотя вопрос доверия и не критичен – можно все правильно оформить, чтобы «подстраховаться».

Вариант №2
Разная стоимость долей в одном договоре. У второго собственника указать такую стоимость его доли, чтобы полностью попасть под налоговый вычет или максимально снизить налог.
Но для этого нужно, чтобы нотариус пошел на такое оформление. Ну и если покупатель будет с ипотекой, то не каждый банк на такие условия договора пойдет.

Вариант №3
Это как разновидность второго – продавать по двум разным договорам каждую долю. Тогда стандартный вычет в 1 млн второй собственник может применить полностью к своей доле.

Есть еще несколько вариантов, да и в приведенных есть еще куча нюансов. Более конкретно можно будет сказать только со всеми документами на руках по истории получения долей.

Ну а сама стоимость нотариального оформления зависит от выбранного варианта, кадастровой стоимости квартиры и стоимости в договоре. При продаже квартиры целиком нотариальное удостоверение будет минимум 20 тыс, если это не комната в п. Заводском )))

Добавлено спустя 15 минут 28 секунд:


Проверка "чистоты" - вопрос творческий. Есть чисто протокольные действия, которые надо совершить, а есть индивидуальные, в зависимости от конкретной квартиры и ее истории. Об этом есть сотни статей в интернете и во всех написана куча протокольных действий.
Лучше мы напишем некоторые лайфхаки, которые редко встречаются в интернете и помогут вам себя обезопасить.

1. История получения этой квартиры - когда приобрели, зачем, кто участвовал и т.д. Первичная приватизация, дети-собственники в предыдущих сделках и т.д. Но не всегда надо так глубоко закапываться. Обращайте внимание не только на документы, но и на несостыковки в "показаниях" продавцов.

2. Если ваши продавцы покупали квартиру в ипотеку - убедитесь, что они не гасили кредит маткапиталом. Лучше всех слов об этом скажет либо график платежей, либо справка из банка, либо справка из пенсионного фонда. И хотя претензии будут, прежде всего, к родителям, но и вам крови попортят немало.

3. Вопреки распространенному мнению, факт того, что человек состоит на учете в психо или наркодиспансере не делает сделку недействительной. Исключение - очень возрастные продавцы. Это реальная группа риска. Убедитесь что они реально действуют добровольно и по необходимости ,а не из принуждения.

4. Доверенности - штука нормальная и безопасная при правильной организации сделки, но если доверенность выдана не родственнику, то это повод десять раз крепко подумать.

5. Продажа квартиры единственным и одиноким собственником. Возможно, квартира приобреталась в браке. Сейчас Росреестр это фактически не отслеживает. Претензии у второго супруга будут к первому. Но если это был изначальный коварный план мошенников, есть риск потерять квартиру.

Это базовые ))) Ну а мы постараемся регулярно публиковать дополнения к таким лайфхакам.

А вы делаете юридическую проверку?

да, напишите в личку, плиз - расскажем подробно

подкажите пожалуйста.планируем купить квартиру там собственние ребенок , кв по завещанию , продает опекун и покупают кв большей площади . как нам действовать что б не остаться без кв.( покупаем 50/50ипотека)

Покупка квартиры у вас будет через нотариуса и нотариус на момент сделки проверит и действительность завещания, и законность сделки. НО!!!
Во-первых, внимательно прочитайте постановление органов опеки, разрешающее продажу квартиры – там должно быть написано, при каких условиях разрешена продажа. Лучше всего, если там будет указано: «Продажа с последующей покупкой квартиры… (и характеристики покупаемой квартиры)».
Во-вторых, сделку лучше организовать так, чтобы ваша покупка квартиры у ребенка проходила одновременно с покупкой новой квартиры ребенку.

Какие риски? Если квартиру ребенку взамен не купят или купят гораздо хуже той, чем была (например, продают в центре Владивостока, а покупают в глухой деревне), то существует риск расторжения сделки. И в случае, если у ребенка есть родители, то претензии будут прежде всего к ним, а в случае опекуна – к вам (это не по закону, а из практики).
Ну и помните, что если права ребенка будут нарушены, то за их защитой может обратиться любой человек, даже не родственник и не опекун. Это может быть и прокуратура и органы опеки, и даже сосед (это прописано в законе).
И даже если нотариус сделает все в рамках закона, основываясь на тех документах, которые были ему предоставлены – это не гарантия, что сделка не может быть оспорена.

Я где-то написала, что я на что-то рассчитываю? Я задала вопрос, что включает в себя конкретная формулировка . Без уточнений ошибаюсь ли я.

Этого ответа вполне достаточно.

Манера общения у вас как с подружками.

Извините. Впредь учтем, что ответы должны быть предельно краткими, по существу и без домыслов )))

RealtorDV,спасибо, получается что лучше не связываться с такой квартирой

приведите пожалуйста ссылку на такое решение суда,где проигнорировали закон и ответственность за неисполнение опекуном распоряжения органов опеки и попечительства возложили на покупателя?

И вопрос,который всех интересует.Каким образом закреплена ответственность агенства перед клиентом,если сделку после всех ваших проверок все же оспорили?

Из всех данных здесь ответов, я так поняла, что агенство, открывшее ветку, в случае чего вообще ни причем))

И еще

очень интересная позиция
Тогда зачем вы нужны как посредник? Помочь мне выбрать вид из окна?

Спорное мнение, многие юристы с ним не согласны
http://digm.ru/pochemu-pokupatel-kvarti ... manii.html

В инсте было.Купил Олег квартиру у Сергея,а Сергей до этого у Валерия.Сделали ремонт,платят ипотеку и тут приходит судебное решение,что ещё первая сделка расторгается,т.е. между Сергеем и Валерием,соответственно и вторая тоже и Олег с семьёй должны освободить квартиру.Оказалось,Валерий предоставил справку из психодиспансера,что он не совсем вменяемый и что его побоями заставили подписать документы.В такой ситуации как быть?

Добавлено спустя 8 минут 38 секунд:
Не могу найти этот ролик

Вот и судебная практика:
https://www.sudact.ru/regular/doc/WvSAOhXlQul/

Кот Учёный,
Справки надо просить, о том, что продавец психически здоров

Горын-Горыныч,
Так при второй сделке продавнц справки предоставил,а в первую сделку,видимо нет.А пострадал второй покупатель.Всех же предыдущих хозяев не попросишь справки предъявить.

Добавлено спустя 5 минут 50 секунд:
Как можно себя обезопасить?А то так купишь квартиру,а потом расторгнут договор между твоим продавцом и предыдущим,а вследствии и ваш договор тоже и останешься на бобах…

Кот Учёный,
Там другая ситуация в ролике. Два брата, один действовал по доверенности, потом дождались ремонта, пришел брат со справкой, что никакой доверености не подписывал