по тем отчетам (свежим), что я читала, в оценку попадают не так много параметров, из-за того, что аналоги квартир берут в том же районе, что и оцениваемый объект. По факту берут этаж, наличие балкона/лоджии, тип дома (панель/кирпич), общее состояние отделки, могут прибавить корректировку на площадь кухни, если отличается больше чем на 2кв.м. Если аналогов кв мало и приходится брать квартиру другой площади, то естессно, корректирвку на разницу площадей включают.
Собсно, это все....
Все возможные траблы с собственниками (свежее наследство, доверенности, несовершеннолетние, прописанные и не желающие ваписываться, недееспособные и прочие веселые люди) в оценку не попадают. Повторюсь, это из отчетов одного оценочного бюро, которые я читала не один раз.
Транспортную доступность тоже по сути не оценивают, т.к. все кв берут с одного района.
По такому шаблону если для сравнения оценщик возьмет пару квартирок с завышенными ценами, то понятно, что и итог получится искуственно завышен. Хоть и ограничивают разницу в стоимости не больше чем на 30%.

Я по этому шаблону оценивала одну квартирку (как потом оказалось, мой результат совпал с результатом оценщика), так цена оказалась ИМХО существенно завышенной, учитывая необходимость капремонта в кв на миллион не меньше (жить в ней просто невозможно), 1 этаж и недееспособного собственника. Эта кв до сих пор продается и продавец искренне верит, что она столько стоит. А все из-за того, что в округе нашлись пара неадекватов, выставивших свои кв по заоблачным ценам. Ну или агентств, накрутивших свои %%.